W instytucjonalnych umowach najmu powierzchni biurowych, handlowych oraz magazynowych wynajmujący często zastrzegają sobie prawo do naliczenia najemcy kar umownych w razie przedwczesnego rozwiązania najmu, spowodowanego niedotrzymaniem zapisów umowy przez najemcę.

Takie kary najczęściej sięgają równowartości czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres 12 – 24 miesięcy. Zdarza się też, że niektórzy wynajmujący próbują narzucać mniejszym najemcom wyższe sankcje, sięgające nawet równowartości czynszu i opłat eksploatacyjnych za cały, pierwotnie ustalony okres najmu, nawet gdy umowa zostaje rozwiązana tuż po jej zawarciu, a najemca musi opuścić lokal na wiele lat przed uzgodnionym terminem.

Warto jednak pamiętać, że pomimo uzgodnienia wysokości kar w umowie, najemcy mają prawo domagać się ich zmniejszenia a nawet anulowania w całości.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, najemcy mogą żądać przed sądem zmniejszenia kary umownej, gdy jej wysokość jest rażąco wygórowana. Z taką sytuacją możemy mieć na przykład do czynienia, gdy wynajmujący domaga się kary o równowartości czynszu za okres kilku lat podczas, gdy już po kilku miesiącach od rozwiązania umowy z tym najemcą znalazł kolejnego chętnego, któremu wynajął ten sam lokal za porównywalny czynsz. W takim przypadku kara umowna może być niewspółmiernie wysoka w stosunku do szkody faktycznie poniesionej przez wynajmującego. Jeżeli najemca będzie w stanie to udowodnić, sąd najprawdopodobniej zdecyduje o obniżeniu wysokości kary umownej.

Dodatkowo należy zauważyć, że zgodnie z kodeksem cywilnym kara umowna może być zastrzeżona jedynie na wypadek niewykonania świadczenia niepieniężnego, a nie w związku z niewykonaniem świadczenia pieniężnego. Nie wszyscy wynajmujący o tym pamiętają zwłaszcza, że umowy najmu instytucjonalnego jako jeden z przypadków uprawniających do domagania się kar umownych od najemcy standardowo przewidują rozwiązanie umowy przez wynajmującego z powodu zaległości w płatnościach. Brak płatności czynszu jest zresztą najczęstszą rzeczywistą przyczyną rozwiązania umowy najmu. Nic zatem dziwnego, że przedstawicielom wynajmującego zdarza się przygotować oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu z powodu braku płatności czynszu, a potem domagać się zapłaty kar umownych od najemcy. W takich przypadkach sądy wielokrotnie potwierdzały, że kara umowna nie jest w ogóle należna wynajmującemu. Postanowienie przewidujące karę umowną w takim przypadku sprowadza się bowiem w rzeczywistości do zastrzeżenia kary umownej na wypadek niewykonania świadczenia pieniężnego, na co kodeks cywilny nie zezwala.

Jeżeli negocjujesz umowę najmu, masz kłopoty z jej wykonaniem, planujesz rozwiązać umowę najmu ze swoim najemcą, lub przeciwnie jesteś najemcą z którym wynajmujący rozwiązał umowę najmu i egzekwuje od Ciebie kary umowne, napisz do nas. Specjalizujemy się w tego typu sprawach.

Bartosz Dębski

Partner, Radca prawny
bartosz.debski@ckpartners.pl