Tunel średnicowy może zmniejszyć atrakcyjność inwestycyjną wielu nieruchomości w centrum Łodzi. Wszystko przez chaos prawny wprowadzany przez decyzje o ustaleniu lokalizacji tunelu wydawane przez Wojewodę i nieproporcjonalną ingerencję w prawo własności osób posiadających nieruchomości na trasie tej inwestycji.

Projekt o skali i rozmachu budowanego w Łodzi tunelu średnicowego to nie tylko wielkie przedsięwzięcie inżynieryjne, ale też wyzwanie od strony formalno-prawnej. W przypadku budowanych w Polsce autostrad sprawa była jasna – Skarb Państwa musiał wywłaszczyć za odszkodowaniem właścicieli nieruchomości, na powierzchni których miały przebiec drogi. W przypadku tunelu budowanego pod gęsto zabudowanym centrum miasta sytuacja jest bardziej skomplikowana. Tradycyjne wywłaszczenie w tym wypadku nie miałoby sensu – raz że wiązałoby się z kosztami przewyższającymi dalece wartość samego tunelu, dwa – pozostawiałoby inwestora ze znajdującymi się na powierzchni zabudowaniami. W związku z powyższym ustawodawca w 2018 roku znowelizował prawo w takich sposób, aby właściciele nieruchomości znajdujących się na trasie tunelu nie musieli być wywłaszczani, a byli jedynie ograniczani w swoim prawie własności w niezbędnym zakresie za odpowiednim odszkodowaniem.

Sam pomysł takiej regulacji był słuszny. Niestety jego wprowadzenie w życie spowodowało chaos prawny, który może uniemożliwić właścicielom nieruchomości znajdujących się w okolicy tunelu ich sprzedaż czy zabudowę i przez to ograniczyć możliwości rozwojowe Śródmieścia Łodzi. Kluczowa w tym zakresie pozostaje wadliwa treść decyzji o ustaleniu lokalizacji tunelu wydawanych przez Wojewodę.

Po pierwsze, decyzje lokalizacyjne wydane przez Wojewodę nakazują w wielu przypadkach natychmiastowe wydanie na rzecz PKP wielu nieruchomości znajdujących się w okolicy tunelu, nawet jeżeli właściciele tych nieruchomości nie zostali formalnie wywłaszczeni, lecz jedynie ograniczeni w zakresie przysługującego im prawa własności. Z prawnego punktu widzenia oznacza to, że właściciele powinni natychmiast przenieść posiadanie samoistne tych nieruchomości na rzecz PKP i w związku z tym nie powinni z nich korzystać. Ponadto, wydawane decyzje nie wskazują, czy i kiedy PKP miałaby te nieruchomości zwrócić właścicielom. Co ciekawe, PKP zapewnia, że wcale nie potrzebuje przejmować nieruchomości w celu władania nimi jak właściciel. PKP potrzebuje jedynie, aby właściciele udostępnili te nieruchomości na pewien czas w celu budowy tunelu i jego późniejszych napraw i konserwacji. Treść decyzji niestety nie pokrywa się z tymi zapewnieniami.

Po drugie, ograniczenia prawa własności wprowadzone tymi decyzjami są często tak szerokie i nieprecyzyjne, że z prawnego punktu widzenia są równoznaczne z całkowitym pozbawieniem prawa własności. Decyzje stanowią na przykład, że PKP może wybudować dowolne urządzenia infrastruktury technicznej konieczne ze względu na budowę tunelu w dowolnym miejscu nieruchomości w dowolnym momencie. W efekcie właściciele nieruchomości objętych ograniczeniami nie mogą realizować żadnych poważniejszych przedsięwzięć budowlanych, gdyż nie wiadomo, co i kiedy zostanie wybudowane przez PKP na ich nieruchomościach. Potencjalny inwestor nie może mieć pewności, czy to co wybuduje nie zostanie wyburzone w majestacie prawa, z uwagi na fakt, że PKP zechce w przyszłości skorzystać ze swoich praw. Patrząc na sprawę zdroworozsądkowo, większość z tych ograniczeń jest całkowicie zbędna z punktu widzenia PKP i potrzeb związanych z budową tunelu. PKP po prostu nigdy nie skorzysta ze swoich uprawnień.

Nawet jeżeli PKP nigdy nie skorzysta ze swoich uprawnień wynikających z decyzji lokalizacyjnych, to obecna treść tych decyzji może oznaczać spore kłopoty dla właścicieli, którzy planują sprzedać swoje nieruchomości lub prowadzić na nich inwestycje.

Treść wielu decyzji lokalizacyjnych będzie odstraszała deweloperów obiektów komercyjnych, którzy przed zakupem nieruchomości i realizacją inwestycji muszą mieć pewność co do stanu prawnego nabywanych gruntów, możliwości ich zabudowy, uzyskania finansowania bankowego na realizację inwestycji, a także w kwestii sprzedaży zrealizowanych inwestycji z odpowiednim zyskiem. W analogicznej sytuacji znajdą się także inwestorzy instytucjonalni oraz instytucje finansujące, które przed podjęciem decyzji inwestycyjnych lub decyzji o udzieleniu finansowania szczegółowo analizują stan prawny nieruchomości i uwzględniają ryzyka prawne wynikające z tej analizy. W ich przypadku ryzyka prawne wynikające z treści omawianych decyzji lokalizacyjnych mogą się okazać nie do zaakceptowania, niezależnie od faktycznych działań PKP, co może przełożyć się na istotne osłabienie zainteresowania nabywaniem działek i inwestowaniem na terenach położonych w okolicy tunelu.

Wiele decyzji lokalizacyjnych dla tunelu zostało wydanych z naruszeniem prawa i mogą nadal zostać podważone przez właścicieli nieruchomości objętych ograniczeniami. Należy również pamiętać, że właściciele nieruchomości mogą się domagać odszkodowania adekwatnego do skali dotyczących ich ograniczeń.

Jeżeli Twoja nieruchomość znajduje się w okolicy tunelu, planujesz inwestycje deweloperską, albo sprzedaż nieruchomości i chcesz zadbać o to, żeby jej stan prawny był możliwie pewny; zamierzasz wystąpić o odszkodowanie z tytułu wprowadzonych ograniczeń, napisz do nas. Nieruchomości to nasza specjalizacja.

Bartosz Dębski

Partner, Radca prawny
bartosz.debski@ckpartners.pl

Mateusz Sipa

Of counsel, Radca prawny
mateusz.sipa@ckpartners.pl