Jeżeli planujesz zrealizować kameralny projekt na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych – np. zrewitalizować kamienicę i zaadoptować ją na potrzeby biurowe lub zbudować małe centrum handlowe – powinieneś zadbać o to, żeby umowy najmu, którymi będziesz się posługiwać, odpowiadały standardom profesjonalnego rynku obrotu nieruchomościami. W ten sposób zniwelujesz wiele ryzyk i zwiększysz rentowność projektu, a także nie zamkniesz sobie drogi do ewentualnej sprzedaży inwestycji za optymalną cenę.

Profesjonalny rynek obrotu nieruchomościami komercyjnymi w Polsce funkcjonuje od kilkunastu lat w standardach, jakie kształtowały się na zachodzie przez dziesięciolecia. Nieruchomości komercyjne mają określone funkcje, powierzchnie, standard wykończenia, lecz ich główną wartością w oczach potencjalnych nabywców (funduszy inwestycyjnych i innych inwestorów profesjonalnych) jest przede wszystkim wypadkowa takich czynników jak lokalizacja, wypłacalność, rozpoznawalność i struktura najemców, wysokość przychodu z umów najmu oraz treść tych umów.

Eksperci powiedzieliby, że budynek biurowy czy centrum handlowe warte są tyle ile umowy najmu, które ich dotyczą.

O ile od firm chcących realizować mniejsze projekty, ciężko wymagać by dobierali sobie najemców według kryterium ich rozpoznawalności lub odmawiali wszystkim niespełniających wyśrubowanych wskaźników wypłacalności potwierdzonych przez agencje ratingowe lub nie pasujących do zaplanowanej przez nich struktury najemców (nie ten poziom rynku i nie te realia rynkowe), o tyle zadbanie o odpowiednią jakość umów najmu pozostaje w zasięgu każdego. Jest to pewny sposób na podniesienie wartości nieruchomości i zniwelowanie ryzyk, które nie zależą od wynajmującego.

W wypadku nieruchomości biurowych i handlowych, międzynarodowym standardem jest zawieranie umów najmu o strukturze Triple Net Lease („NNN”). Co to oznacza? W naszych realiach oznacza to, że najemca poza czynszem, zobowiązany jest także do pokrywania wszelkich kosztów eksploatacyjnych w ramach opłaty eksploatacyjnej oraz należności za media na podstawie refaktur. Na pierwszy rzut oka nie jest to nic nadzwyczajnego, kiedy za punkt odniesienia weźmiemy np. powszechnie zawierane umowy najmu lokalu mieszkaniowego, na podstawie których najemcy zwykle ponoszą kilka różnych kosztów o zmiennej wysokości, w zależności od tego, jak intensywnie eksploatują lokal. W przypadku nieruchomości komercyjnych, np. powierzchni biurowych, mamy do czynienia z dodatkowymi obciążeniami – pod uwagę należy w tym wypadku wziąć m.in.: podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, składki za ubezpieczenie, koszty ochrony, napraw i konserwacji budynku oraz jego infrastruktury technicznej, sprzątania części wspólnych, odśnieżania, dbania o zieleń i tereny zewnętrzne, wynagrodzenie zarządcy, a w przypadku centrów handlowych – również koszty wspólnych akcji marketingowych. Standardem, funkcjonującym na rynku jako „NNN”,  jest przeniesienie wymienionych kosztów na najemcę w ramach opłaty eksploatacyjnej płatnej obok czynszu. Kształtując umowę najmu w oparciu o takie założenia, ryzyko wystąpienia okoliczności w postaci np. podwyższenia podatku od nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste na podstawie decyzji lokalnej administracji czy też zwiększenie kosztów związanych z podniesieniem kwoty minimalnego wynagrodzenia przez rząd spadają w całości na najemcę, a patrząc na tę kwestię w ujęciu całej inwestycji, na wszystkich najemców zajmujących powierzchnie w danym budynku.

Standard „NNN” nie jest powszechnie stosowany w umowach najmu zawieranych przez właścicieli mniejszych budynków biurowych lub handlowych. Taka sytuacja może więc dotyczyć szerokiego grona lokalnych przedsiębiorców, którzy powszechnie podejmują się realizacji niewielkich projektów, w tym projektów rewitalizacyjnych. Z zebranego dotychczas doświadczenia, jako kancelaria biorąca często udział zarówno w transakcjach na ponadlokalnym, profesjonalnym rynku nieruchomości, jak i na mniej ustandaryzowanym rynku lokalnym, wiemy, że umowy najmu na tym drugim nie są zwykle kształtowane w ten sposób. W przypadku wielu mniejszych projektów, w umowach najmu albo w ogóle brakuje mechanizmu pokrywania rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych przez najemcę, albo ten mechanizm skonstruowany jest w taki sposób, że najemca nie jest zobowiązany do pokrycia wszystkich kosztów eksploatacyjnych ponoszonych przez wynajmującego, w szczególności jeżeli koszty te ulegną podwyższeniu w trakcie trwania najmu. W zdecydowanej większości umów brakuje też jasnego rozwiązania kwestii rozliczenia pomiędzy wynajmującym a najemcami kosztów, które wynajmujący może potencjalnie być zobowiązany ponieść z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste za okres sporu do co wysokości tej opłaty pomiędzy wynajmującym a organami administracji.

Kwestia odstępstw od standardu „NNN” ma istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości komercyjnych przez inwestorów zawodowych, a w wielu przypadkach również dla możliwości nabycia takiej nieruchomości przez takich inwestorów.

Należy pamiętać, że profesjonalni inwestorzy dokonują najczęściej wstępnej wyceny nieruchomości przy założeniu stosowania standardu „NNN”. Jeżeli przeprowadzone następnie badanie prawne umów najmu wykaże, że cześć kosztów eksploatacyjnych nieruchomości może nie zostać pokryta opłatą eksploatacyjną uiszczaną przez najemców, wycena zostanie najprawdopodobniej skorygowana. W skrajnych sytuacjach, jeżeli wysokość tych kosztów, które niezgodnie ze standardem „NNN” ponosi wynajmujący, jest wysoka i trudna to przewidzenia, może to z punktu widzenia profesjonalnego inwestora oznaczać ryzyko, które jest nie do zaakceptowania z uwagi na jego wewnętrzne regulacje oraz wymagania instytucji finansujących. Inwestor po prostu nie będzie zainteresowany nabyciem takiej nieruchomości, do czasu doprowadzenia umów najmu do standardu „NNN”.

Warto przy okazji zauważyć, że coraz więcej inwestorów interesuje się mniejszymi, dochodowymi projektami w miastach regionalnych.  Przyczyn tego stanu jest wiele. Jedną z nich jest niższa cena tych projektów, co pozwala na obniżenie progu wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych dla nowych, usamodzielnionych inwestorów z profesjonalnym doświadczeniem. Nie bez znaczenia pozostaje także duży potencjał ich wzrostu wynikający z globalnych, jak również lokalnych trendów. Na przykład w Łodzi, w której mieści się nasza główna siedziba, pojawiła się na rynku pracy spora grupa wysoko cenionych programistów i innych profesjonalistów, często pracujących zdalnie dla międzynarodowych koncernów,  którzy lepiej czują się w bardziej kameralnych, zrewitalizowanych kamienicach „z charakterem”, niż w wielkich biurowcach ze szkła i stali.  Ponadto, nie jest wykluczone, iż w związku z obecną pandemią, część sieci handlowych zdecyduje się wyjść z centrów handlowych i zwróci swoje zainteresowanie w kierunku powierzchni usługowych zlokalizowanych na wracających do łask ulicach handlowych polskich miast. W tej sytuacji najwięcej zyskają ci, którzy dzisiaj pomyślą o odpowiednich standardach. Jeżeli już zawarłeś umowy najmu dla swojego projektu – nic straconego – pomyśl o ich aneksowaniu, proponując najemcy przejście na standard NNN przy jednoczesnym zachowaniu sumarycznego kosztu, jaki ponosi dzisiaj. To jest możliwe, a my wiemy jak to zrobić. Nieruchomości to nasza specjalizacja.

Bartosz Dębski

Partner, Radca prawny
bartosz.debski@ckpartners.pl

Mateusz Sipa

Of counsel, Radca prawny
mateusz.sipa@ckpartners.pl