Opłata adiacencka. Czy gmina ma zawsze rację?

Wszczęcie postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej, jak i ewentualne wydanie decyzji w tym przedmiocie nie jest jeszcze równoznaczne z tym, że gmina działa na podstawie i w granicach obowiązującego prawa. Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez urzędy?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, budowa urządzeń infrastruktury technicznej (dróg, przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych) może nieść ze sobą istotne konsekwencje finansowe dla właścicieli pobliskich nieruchomości. Pomimo bowiem tego, że urządzenia takie są budowane najczęściej ze środków publicznych, to – zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (dalej: Ustawa) – właściciele nieruchomości, powinni przynajmniej częściowo uczestniczyć w kosztach ich budowy.

Obowiązek przymusowej partycypacji w takich kosztach przyjmuje postać tzw. opłat adiacenckich. Opłaty te są ustalane w drodze decyzji administracyjnej, mają charakter obligatoryjny, a obowiązek ich uiszczenie istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości faktycznie korzysta z wybudowanych urządzeń.

Zarówno wszczęcie postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej, jak i ewentualne wydanie decyzji w tym przedmiocie nie jest jednak jeszcze równoznaczne z tym, że gmina działa na podstawie i w granicach obowiązującego prawa. Przepisy Ustawy przewidują bowiem szereg warunków i ograniczeń, których naruszenie uzasadniać może nie tylko zmniejszenie wysokości opłaty adiacenckiej, ale nawet całkowite jej uniknięcie.

Wśród najczęstszych błędów popełnianych przez organy wymienić należy w szczególności wszczynanie postępowań w stosunku do niewłaściwych podmiotów lub po upływie dopuszczalnego terminu, a także ustalanie należności w niewłaściwej wysokości.

Ustawa wyłącznie w sposób ogólny wskazuje bowiem, że obowiązek partycypacji w kosztach budowy infrastruktury obciąża właścicieli nieruchomości. Obowiązujące przepisy nie regulują jednak wprost sytuacji zmiany właściciela nieruchomości. W praktyce istotny okazał się zatem problem właściwego ustalenia podmiotu zobowiązanego do wniesienia opłaty adiacenckiej – czy zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej powinien być właściciel nieruchomości w chwili zakończenia budowy urządzeń, w dniu wydania decyzji, czy może w dniu, w którym decyzja stała się prawomocna.

Z pomocą w rozwikłaniu tego zagadnienia próbowała przyjść judykatura, jednakże prezentowane stanowiska okazały się niejednolite. M.in. w wyroku z dnia 7 kwietnia 2010 r. (I OSK 514/09), NSA stwierdził, że zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości z chwili stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia. Z odmiennym stanowiskiem można jednak spotkać się m.in. w wyroku NSA z dnia 16 stycznia 2002 r. (I SA 1433/00), w którym wskazano, iż to data wydania decyzji, a nie data budowy determinuje strony postępowania.

Niezależnie od powyższych wątpliwości, których skutkiem są wady w prowadzonych postępowaniach, innym częstym błędem jest także ich wszczynanie po dopuszczalnym terminie – zgodnie z art. 145 ust. 2 Ustawy, postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może zostać bowiem wszczęte wyłącznie w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia. Ustalenie takiej daty okazuje się jednak niezwykle trudne, z uwagi na konieczność odwoływania się do innych ustaw, w szczególności do przepisów prawa budowlanego. W związku z powyższym, organy często błędnie ustalają ww. datę, a w konsekwencji wszczynają postępowanie po upływie maksymalnego dopuszczalnego terminu, co stanowi przesłankę do całkowitego uniknięcia opłaty adiacenckiej.

Innym częstym błędem popełnianym przez organy jest także ustalanie opłat adiacenckich w niewłaściwej wysokości. Wysokość opłaty adiacenckiej uzależniona jest bowiem od wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost ten ustalany jest w oparciu o opinie rzeczoznawców majątkowych, które są jednak wyłącznie środkiem dowodowym, a w konsekwencji mogą być podważane – m.in. z uwagi na błędy metodologiczne czy rachunkowe. Zdiagnozowanie takich wad może stanowić podstawę do skutecznego kwestionowania opinii, a w konsekwencji do zmniejszenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Jak pokazuje praktyka, czynności organów w przedmiocie opłat adiacenckich nie powinny być zatem akceptowane bezrefleksyjnie – właściwe ustalenie opłaty adiacenckiej nastręcza bowiem organom wiele trudności, a wszelkie wychwycone – chociażby pozornie najmniejsze – błędy mogą skutkować nie tylko znacznym obniżeniem wymiaru opłaty adiacenckiej, ale nawet jej całkowitym uniknięciem.

Artykuł opublikowany w Strefie Biznesu – Dziennik Łódzki‍